이번 시간에는 일명 "깡통전세"에 대비하는 방법 중 하나인 전세보증보험에 대해서 한번 알아보겠습니다.
지난 몇년 동안 부동산 시장이 장기침체되면서, 주택 가격은 큰 변동이 없는 반면 전세금만 천정부지로 치솟고 있습니다. 그런 추세때문에 지역에 따라 전세가율(주택매매가 대비 전세금 비율)이 90%를 넘는 곳이 속출하고 있는 실정입니다. 반면에 저렴한 전세주택을 찾다보면 신규 입주 아파트 중에 전세가율이 터무니 없이 낮은 곳도 있는데요. 이런 주택은 백발백중 과도한 담보대출을 끼고 있는 경우라고 보시면 됩니다.
이렇게 집값 혹은 집값과 선순위 대출금을 합한 금액 대비 전세금 비율이 80~100%에 이르는 주택이 많다보니, 이런 주택에 거주하는 임차인은 본인의 임차주택이 소위 깡통주택(집값이나 집값+대출금보다 전세금이 높은 주택)으로 전락하여 심하면 임대보증금을 온전히 돌려 받지 못하는 경우가 속출하고 있다고 합니다.
보통 전셋집을 구할 때는 전세금이 주택매매시세와 선순위 담보대출을 합한 금액의 80%이하이면 (IMF사태와 같은 특별한 사정이 없는 이상) 나중에 보증금을 전액 돌려받는 데 큰 문제가 없지만, 80%를 넘어서면 해당 주택이 경매처분 되었을 때 전세보증금을 100% 돌려받지 못 하는 경우가 발생하기 시작합니다.
그렇다면 이렇게 전세금이 주택가격과 선순위채권을 합한 금액의 80%를 초과하는 경우를 대비해서 전세 세입자가 취할 수 있는 가장 현실적인 방안이 무엇일까요? 주택임대차보호법 상의 대항력이나 전세권설정등기 등을 통해 전세보증금을 회수하는 방법도 이렇게 전세금 비율이 높을 때는 완벽한 방법이 될 수 없다는 사실은 조금만 생각해보셔도 알 수 있습니다.
따라서 지금부터 설명드리는 전세보증보험에 가입하는 것이 소위 깡통전세 위험이 있는 임차주택에 거주하는 임차인들을 위한 가장 안전한 방법이 아닐까 생각합니다. 물론 주택 형태에 따라 가입에 일정한 제약이 따르지만, 우리나라 국민이 가장 많이 거주하는 주거형태인 아파트에 대해서는 확실히 메리트가 있지 않나 생각합니다.
그럼 지금부터 전세보증보험에 대해서 알아볼까요?
본격적으로 시작하기 전에 보통 전셋집을 구하는 분들이 시세를 알아보기 위해서 자주 찾는 네이버 부동산에서 경기도 외곽 A아파트의 매매가와 전세가를 살펴볼까요? 공급면적이 95㎡로 동일한 유형의 아파트 매매가와 전세가를 비교해보면 이상한 점이 보입니다.
매매시세는 대략 21,500만원인데, 전세시세는 5,000~12,000만원으로 천차만별입니다. 제가 전화로 해당 매물을 내놓은 부동산중개업소에 문의해보니 12,000만원으로 내놓은 전세주택(이하 "갑"주택)은 융자금이 하나도 없고, 5,000만원과 6,700만원에 내놓은 아파트(이하 각각 "을", "병" 주택)는 주택매매 시세의 60%정도로 담보대출이 이루어져 있기때문에 새 집이지만 저렇게 저렴하다고 합니다.
만약 주택임차인이 "갑"주택에 전세로 들어간다면 전세가율이 55.8%로서 특별한 일이 없는 한 전세보증금을 전액 돌려받을 수 있어 입주 후 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추는 것만으로 충분하므로 굳이 전세보증보험에 가입할 필요까지는 없습니다.
반면에 "을"이나 "병" 주택에 들어가는 임차인은 선순위채권액과 임차보증금의 합이 각각 (12,900+5,000=17,900)만원과 (12,900+6,700=19,600)만원으로서 각각 주택매매시세의 83%와 91%에 이릅니다. 특히 "병" 주택의 경우 입주 후 임차주택의 가격이 10% 정도만 하락해도 "깡통주택"의 길로 들어서는 아주 위험한 상황이 됩니다.
이런 경우 "을" 주택의 임차인은 보증금 반환을 확실히 하기위해서 선택적으로 전세금반환 보증보험에 가입할 수 있으나, "병" 주택의 임차인은 무조건 이 보험에 가입하셔야 합니다.
현재 「전세보증금 반환보증 보험」 상품을 판매하는 곳은 "대한주택보증"과 "SGI 서울보증" 두 곳입니다. 두 상품은 세부적인 조건에서 차이를 보이므로 잘 비교하셔서 본인의 상황에 가장 적합한 상품을 고르셔야합니다.
대한주택보증의 경우 전체적인 상품구조는 아래와 같은데요. 임차인이 전세계약체결을 한 다음 입주일부터 1년 이내에 전세보증보험에 가입하면 대한주택보증이 임차인의 전세보증금반환 채권을 인수한 다음 임대인에게 이를 통지하며, 계약 만료시 임차인이 임대인에게서 보증금을 받지 못 하면 대한주택보증이 임대인을 대신해서 전세보증금 전액을 지급하는 구조입니다. 전세권설정과 달리 임대인의 동의가 필요 없으므로 임차인이 자유롭게 가입 가능합니다.
대한주택보증에서 판매하는 「전세보증금반환보증」 상품의 개요는 아래와 같습니다. 여기서 주목해야 할 점은 보증요건인데요. 아파트의 경우 집주인의 담보대출과 전세보증금의 합이 주택가격의 90%이하이면 해당 상품에 가입할 수 있다는 점입니다.
상기한 예에서는 "을" 주택의 세입자가 가입할 수 있겠죠. 보증료율(개인)은 연 0.197%로서 임대보증금이 5,000만원인 "을"주택 세입자는 1년에 98,500원 정도만 부담하면 됩니다. 시세 21,500만원인 새 아파트에서 5,000만원 보증금으로 살면서 이 정도 보증료로 안심하고 살 수 있다면 참 매력적이지 않나요?^^
그렇다면 해당 상품 가입이 절실한 "병" 주택의 세입자는 어떻게 할 수 있을까요? 상기한 서울보증보험 상품에는 가입할 수 없지만, SGI서울보증에서 판매하는 「전세금보장신용보험」에는 가입할 수 있습니다. 이 상품은 집주인담보대출과 전세보증금의 합이 아파트가격 대비 100%이하이면 가입이 가능하기때문입니다.
다만 대한주택보증의 상품에 비해서 보증료율이 0.232%로서 약간 더 높지만, 전세보증금을 떼일 염려가 없다는 점을 감안하면 "병" 주택 세입자에게는 사막 위의 오아시스처럼 반드시 필요한 상품입니다.
참고로 대한주택보증의 상품은 전국 우리은행 지점에서 신청 가능하며, SGI서울보증의 상품은 지점 방문 없이 홈페이지를 통해서도 가입할 수 있습니다.
이상 깡통전세 위험을 회피할 수 있는 전세보증보험에 대한 글을 마칩니다.
