부동산임대차계약서 서식·양식(법무부·서울시 표준양식)

표준 부동산임대차계약서 서식·양식

2012년 기준으로 우리나라 전체 가구 중 전월세 가구가 45%에 이른다고 합니다. 특히 지난 2008년 금융위기 이후 주택 시장이 침체되면서 집값 상승 기대감이 많이 사라졌고, 그 결과 내 집을 구매하는 대신 집을 임차해서 살려는 사람들이 많이 늘었기때문이기도 한데요.

현재 통용되는 대부분의 부동산임대차계약서 서식(양식)에는 임차보증금, 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 담고 있어서 임차인이 법의 보호를 받기 위한 최소한의 정보제공이나 분쟁방지 기능에 미흡한 점이 많았습니다.

실제로 서울시 전월세보증금지원센터에서 지난 2012년 8월부터 2013년 6월까지 전월세 계약과 관련하여 상담접수한 건수가 총 27,000여 건에 이릅니다. 그 중에 묵시적 갱신 후 계약해지시 중개수수료 부담 등 중개 관련 상담이 4,840건(17.7%)으로서 가장 많고, 보증금 미회수 등 우선변제권 관련 상담이 4,613건(16.9%), 수선유지의무 4,064건(14.9%), 임대차기간 3,562건(13.1%)로 뒤를 잇습니다.

이에 법무부에서는 이런 문제를 해결하기 위해서 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 계약을 체결할 때부터 종료할 때까지 주택임대차보호법 등 법의 보호를 받기 위해서 무엇을 어떻게 해야하는 지 쉽게 파악할 수 있는 「주택임대차표준계약서」를 만들어서 배포하기 시작했는데요.

앞으로 이 표준 양식을 잘 활용한다면 임대인과 임차인 간에 자주 발생하는 여러가지 문제와 분쟁을 사전에 방지할 수 있지 않을까 기대해 봅니다. 그럼 지금부터 현행 서식의 문제점 및 해당 문제를 보완한 표준 부동산임대차계약서 양식의 특징을 차례대로 살펴보겠습니다.(제일 밑에는 다운로드용 서식 파일(hwp)도 있습니다.)

■ 현행 부동산임대차계약서 양식 문제점

아래 서식은 현재 가장 흔히 쓰이는 형태인데요. 가장 기본적인 내용만 표시하고 있기때문에 임차인 보호나 계약과 관련한 분쟁의 사전 방지 기능에 미흡한 점이 많았습니다.

아래 내용은 이로 인한 유형별 민원/피해사례와 이를 표준계약서로 보완한 점을 요약한 자료입니다.

■ 표준 부동산임대차계약서 특징 및 양식

위에 나온 보완점에서도 대략 알 수 있지만, 좀더 자세한 표준계약서의 특징을 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 선순위 권리관계 확인

현행 부동산등기부등본으로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있는 만큼 이를 사전에 확인할 수 있도록 합니다.

2. 수리비 부담 분쟁 예방

입주 전후 수리비 부담 주체와 시기 등을 확실히 정하지 않아 향후 이에 관련한 분쟁이 자주 발생하는 만큼 당사자 사이에 교섭을 통해서 입주 전부 수리비 부담에 관해 약정할 수 있도록 합니다.

3. 임차인의 안정적인 보증금 반환

향후 보증금을 안정적으로 반환받기 위해서 "대항력과 우선변제권 확보방법", "보증금 증액시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인", "임차권등기명령 제도" 등을 임차인들에게 알려 임차인 스스로 권리보호를 할 수 있습니다.

현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 "다음날"부터 발생되도록 규정하여 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있습니다. 따라서 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있습니다.

4. 임차인의 사소한 권리도 보호

묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인의 사소한 권리도 보호하도록 규정합니다.

5. 임대인 보호 규정도 포함

임차인 뿐만 아니라도 임대인을 보호하는 규정도 포함됐는데요. 임대인이 '계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다'는 묵시적 갱신 규정을 몰라 피해를 당하는 일이 없도록 하고, 기간 종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게도 도움이 됩니다.